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Placements : voici comment profiter de l’immobilier sans ses contraintes

En pleine pandémie, l’immobilier s’affiche plus que jamais en valeur refuge. Actions, assurance vie, démembrement de propriété ou pierre-papier… Voici comment utiliser ses atouts en se passant de ses inconvénients.

L’immobilier a démontré jusqu’à présent son rôle de valeur refuge face à la crise sanitaire du Covid-19, qui s’installe dans la durée. Mais aujourd’hui, nombreuses sont les portes d’entrée qui permettent de bénéficier des intérêts de la pierre plus simplement qu’en direct. Soit en l’intégrant dans d’autres placements à la gestion moins lourde, soit en jouant sur les caractéristiques du droit de propriété. Tour d’horizon des solutions patrimoniales adossées à l’immobilier qui correspondent le mieux à vos objectifs.

L’immobilier indirect en pierre papier : un placement populaire et des rendements résistants

Profiter du rendement de l’immobilier mais sans avoir à le gérer soi-même, c’est ce que permet la pierre papier. Les emblématiques sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement ont affiché une performance annuelle de 4,20 % (hors fiscalité) en 2020. De quoi survoler quasiment tous les autres placements. Parmi les meilleurs taux de distribution de SCPI de plus de deux ans en 2020 : Cœur de Régions, de Sogénial (6,3%) et Kyaneos Pierre, de Kyaneos AM (6,1%).

Au-delà du traditionnel investissement en bureaux, les SCPI se regroupent en thématiques : commerces, santé, logistique, etc. De plus en plus, elles lorgnent aussi vers l’international. Certains véhicules, axés sur des secteurs en crise comme le tourisme ou l’hôtellerie, sont susceptibles d’avoir subi les reports ou demandes de suspension de loyers durant la crise. Et donc de voir leurs rendements s’éroder de manière passagère. Mais pas de quoi s’inquiéter outre-mesure à moyen terme, la durée minimum recommandée d’investissement est en effet d’une dizaine d’années.

Davantage tournés vers les marchés financiers, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ont une poche de 30% investies en actions ou valeurs mobilières. Ce qui les rend plus exposés aux à-coups de la Bourse, laissant voir des performances variables selon les années. L’an dernier, elles terminaient dans le rouge à -1,55%. Même chose concernant les foncières cotées, ou SIIC, qui ont affiché -27,5% l’an passé (la plus mauvaise des dix dernières années) selon l’IEIF, mais après +36% un an auparavant ! Reste qu’au long cours, les performances boursières atteignent des niveaux inégalés, c’est donc cette fois-ci l’immobilier qui profite du tremplin que constituent les actions. En conséquence, OPCI et SIIC sont à considérer pour les amateurs de pierre-papier avisés, qui privilégient le plus long terme.

L’immobilier logé dans les unités de compte : allier sécurité et performance

L’immobilier prend de l’ampleur dans les unités de compte. Et c’est normal, du fait de la constante érosion des rendements des fonds en euros, dans le sillage de la faiblesse des taux obligataires. La pierre apparaît dans les contrats d’assurance vie ou les plans d’épargne retraite (PER) sous forme de SCPI ou d’OPCI. Ces derniers véhicules sont très prisés des assureurs, lesquels représentent une part majoritaire de leur collecte. Parmi les contrats mettant l’immobilier à l’honneur, mentionnons Sérénipierre de Suravenir (2,50% de rendement en 2020). Voire le contrat « maison » Corum Life, de Corum L’Epargne, intégrant les propres SCPI de la société de gestion.

Mais l’assurance vie est aussi une enveloppe adaptée aux sociétés civiles immobilières (SCI). Spécificité de ces dernières par rapport aux SCPI : des frais d’entrée généralement moins élevés, mais des rendements inférieurs. La SCI donne aussi accès à d’autres solutions patrimoniales comme le viager. Ce que proposent notamment les SCI Viagenerations de Turgot Asset Management et Silver Avenir de Suravenir (filiale d’Arkéa).

Parmi les récentes initiatives, on citera par exemple le produit Pythagore de la société Theoreim. Le concept de ce placement (sans frais d’entrée !) repose sur l’investissement en architecture ouverte. Concrètement, les équipes de Theoreim déterminent une stratégie et sélectionnent des fonds pour mettre en œuvre cette allocation, qui couvre un large spectre de classes d’actifs et de zones géographiques cibles. La performance nette visée par ce véhicule créé en 2020 s’élève à 4,5%.

Le démembrement de propriété : un intérêt fiscal et patrimonial

Autant un investissement qu’un outil patrimonial, le démembrement de propriété est le fait de dissocier la nue-propriété et l’usufruit. La réunion des deux constituant juridiquement la « pleine propriété » d’un bien.

Quelle est l’utilité de l’investissement en nue-propriété ? Cette technique permet à un investisseur d’acheter à moindre coût un bien immobilier. En pratique jusqu’à 40% en moyenne, et ce, pendant une durée déterminée (en général 15 à 20 ans). En contrepartie, l’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (« fruits »). A charge pour lui de le restituer au nu-propriétaire à l’échéance de cette période. Le nu-propriétaire est en général exempt de régler les frais d’entretien, à la charge de l’usufruitier, mais est toutefois tenu des grosses réparations. Parmi les acteurs les plus renommés de ce secteur en plein essor, on retrouve Perl, filiale de Nexity, et sa solution d’usufruit locatif social (ULS), ou encore Nue-Pro Select.

Hormis l’avantage financier de l’opération d’acheter décoté, l’intérêt est aussi fiscal. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni imposable au titre des revenus fonciers, puisqu’il n’en touche pas, contrairement à l’usufruitier. De même, il est moins imposé au titre des plus-values immobilières lors de la revente du bien. Ce type d’opération est en pratique souvent utilisée dans le cadre d’une transmission de patrimoine. En effet, l’assiette taxable du bien est calculée sur la seule base de la nue-propriété.

La Bourse : l’immobilier sous toutes ses formes dans son PEA ou son compte titres

Pour un investisseur prêt à accepter une forte dose de volatilité, miser sur l’immobilier coté constitue une alternative intéressante aux SCPI. D’autant que les actions qui gravitent dans cet univers sectoriel ne se limitent pas aux seuls foncières -, loin de là… Sur la place parisienne, on dénombre aussi de purs promoteurs/aménageurs immobiliers comme Kaufman & Broad, Réalités ou Bassac, des généralistes comme Nexity ou encore des champions de la construction et du BTP. Dans cette dernière catégorie, on retrouve les incontournables Vinci et Bouygues, présents dans le CAC 40, mais aussi Eiffage. Ces trois mastodontes s’apparentent à des conglomérats, en raison d’une forte diversification de leurs métiers, vers les concessions (autoroutes et aéroports), les télécoms ou les médias.

Principal avantage de toutes ces valeurs : elles offrent généralement un dividende généreux. Une bonne partie d’entre elles procurent des rendements supérieurs à 4% malgré la récente envolée des indices boursiers. Attention : les SIIC ne peuvent plus être logées dans un Plan d’épargne en actions (PEA), il faut obligatoirement les détenir via un compte titres ordinaire (CTO), ce qui peut être pénalisant fiscalement. C’est la contrepartie de l’avantage fiscal dont ces SIIC bénéficie : une exemption d’impôt sur les sociétés. Pour ceux qui recherchent une mutualisation des risques, le recours à des OPCVM est conseillé. Centré sur l’immobilier européen coté (y compris résidentiel, au travers le géant allemand Vonovia, par exemple), le fonds Sofidy Sélection 1 se pose en référence sur cette thématique.

A noter : il existe aussi, à la Bourse de Paris, un contrat à terme listé sur le marché des dérivés d’Euronext permettant de miser, à l’achat ou à la vente, sur les prix au mètre carré parisiens. Le produit est indexé sur l’indice PARISSQM, créé par Compass Financial Tech. Il repose sur le principe « un contrat = un mètre carré ». Pratique pour se couvrir, sur une courte durée, contre une baisse de l’immobilier à Paris, par exemple.

Le financement participatif : les tracas limités au minimum, le rendement au top

Pour les épargnants qui recherchent des sensations fortes en dehors de la Bourse, le crowdfunding et ses variantes collectives – fonds communs de placement à risques (FCPR), club deals, etc. – ont tout pour séduire. A commencer par les rendements élevés, qui atteignent en moyenne une fourchette de 8 à 12%. Le principe du financement participatif est simple : via une plateforme, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens, pour permettre à ce dernier de mener à bien une opération immobilière. A la finalisation du projet (1, 2 ou 3 ans généralement), l’épargnant qui aura avancé les fonds retrouvera sa mise. Entre-temps, il aura touché des intérêts élevés.

Attention toutefois, des dérapages sont toujours possibles. Les chantiers peuvent prendre du retard, les projets tomber à l’eau ou le promoteur faire faillite. D’où l’intérêt d’aborder ce placement comme une solution de diversification patrimoniale. Bien sélectionner les projets et ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier sont des gages de réussite dans le crowdfunding.

Face aux écueils et risques du crowdfunding en direct, il est toujours possible d’utiliser des véhicules collectifs qui permettent d’investir indirectement sur des opérations immobilières. Et ils ne sont pas toujours réservés à des gros patrimoines, comme on pourrait le penser. Ainsi, le FCPR Entrepreneurs & Immobilier (Entrepreneur Invest), qui finance des opérations de promotion, s’est lancé l’an dernier avec pour objectif d’offrir un rendement global de 7% par an, via un ticket d’entrée très raisonnable de 1 000 euros. Quant aux club deals, ils sont également de plus en plus accessibles. Exemple avec Wiseed, l’une des grandes plateformes de crowdfunding, qui structure ce type d’opérations pour ses clients. Principal intérêt : le travail de sélection est réalisé par la plateforme elle-même.